¿Cómo poner tu piso en alquiler?

Si eres propietario y tienes un piso que ha quedado vacío y tienes pensado alquilarlo, has de tener en cuenta los diferentes 20 pasos que debes hacer para poner tu piso en alquiler y conseguir un rendimiento por ello. ¿Quieres saber cómo poner tu piso en alquiler?

Y es que una de las mayores pérdidas de tiempo y sobre todo de dinero por parte de la propiedad, son los espacios de tiempo que los pisos están sin alquilar y que por lo tanto no generan ninguna ganancia, aunque continúan generando gastos. Así puedes poner tu piso en alquiler:

Recupera la de posesión de la vivienda

1. Recupera la de posesión de la vivienda

Si tu inquilino te ha manifestado su intención de dar por finalizado el contrato de alquiler, llegado el día de la extinción de la relación contractual, lo primero que debes hacer para poder volver a alquilarlo, es recuperar la posesión de la vivienda. Para recuperar dicha posesión, se debe firmar la finalización del contrato. En este contrato de finalización del alquiler se debe especificar que la relación entre el arrendador y el arrendatario, se extingue.

Para concretar el día de finalización de la relación contractual, el inquilino debe preavisar de su voluntad de desistimiento del contrato con una antelación de 30 días naturales, y para no tener que pagar indemnización, deberá haber estado en la vivienda un mínimo de seis meses para los contratos firmados a partir de marzo de 2019.

El contrato de finalización del alquiler debe incluir que las partes acuerdan la cancelación de dicho contrato a todos los efectos a partir de la fecha pactada, así como detallar que existen 30 días naturales para retornar la fianza y de existir, la garantía adicional. Del mismo modo, el contrato de finalización del alquiler deber recoger si existen o no desperfectos en la vivienda a simple vista.
Una vez finalice la firma de finalización del contrato, el inquilino deberá devolver a la propiedad el mismo número de llaves que se le fue entregado el día de la firma del contrato de alquiler.

Verifica el estado del piso

2. Verifica el estado del piso

A parte de los posibles desperfectos que se ven a simple vista, y teniendo en cuenta que tenemos un mes para retornar la fianza y la garantía adicional, en el caso que exista, debemos verificar e inspeccionar la vivienda a fondo, ya que es la única oportunidad que tenemos de arreglar posibles desperfectos a causa de un mal uso del inquilino.

Dentro de esta verificación supervisaremos puertas y ventanas, el mobiliario de la cocina y del baño y el suelo, entre otros elementos de la vivienda. También deberemos comprobar que los electrodomésticos funcionan correctamente y tener en cuenta que el inmueble se devuelve a la propiedad en las mismas condiciones en las que se entregó al inquilino.

De no ser así se deberá reparar y el coste de esta reparación se deberá repercutir en la fianza y/o garantía adicional. Es importante pedir las facturas de todas las actuaciones que se hagan en la vivienda, para que el inquilino pueda ver y verificar los costes de los arreglos.

¿Suministros al corriente de pago?

3. ¿Suministros al corriente de pago?

Entre las comprobaciones que debemos hacer está también que los suministros de agua, luz y gas estén al corriente de pago. Es decir, que el inquilino haya dado cumplimiento a su obligación de pagar sus consumos durante todo el tiempo que se haya extendido el contrato de alquiler. En caso negativo, deberemos restar la fianza y la garantía adicional del precio de los impagos de los suministros. Si el monto de la fianza y de la garantía adicional no llegan a cubrir el valor del impago, podemos hacer dos cosas:

  • Pagar la deuda y posteriormente reclamar legalmente dicha deuda por vía judicial.
  • Si la deuda es muy elevada, podemos cancelar el contrato y pedir una nueva alta, ya que nos saldrá más económico. Es decir, en lugar de pedir un cambio de titularidad cancelamos el contrato vigente y tramitamos una nueva alta generando una nueva relación jurídica y contractual con la empresa suministradora, sea agua, luz o gas. En este caso necesitaremos la cédula de habitabilidad y el boletín de instalación eléctrica de la vivienda en vigor.

Cambia de titularidad los suministros

4. Cambia de titularidad los suministros

Una vez supervisado que los pagos de los servicios están al día o haber hecho frente a los impagos pagando la deuda o cancelando el contrato y volviendo a dar de alta un contrato nuevo, deberás poner a tu nombre los suministros.

El cambio de titularidad de los suministros se puede hacer vía telefónica, telemática o presencial. Para ello necesitarás los documentos oportunos según la empresa con la que tengas el contrato.

Existen decenas de proveedores en función de las necesidades de cada cliente. Además, cada proveedor ofrece diferentes contratos, por lo que podemos estudiar diferentes ofertas para ver la que mejor se adecua a nuestras necesidades, particularidades familiares y, sobre todo, a nuestro bolsillo. Es importante buscar la mejor oferta, para no pagar más de lo necesario y tener unos precios justos y dentro del precio de mercado. Del mismo modo podemos tener en cuenta aquellas empresas de suministros que brinde sus servicios bajo principios medioambientales y de sostenibilidad.

Solicita la devolución de la fianza

5. Solicita la devolución de la fianza

Otra de las acciones que vas a tener que hacer es solicitar la fianza en el organismo correspondiente de tu comunidad autónoma donde lo depositaste al formalizar el contrato. Debemos recordar que depositar la fianza es obligatorio, ya que del contrario podemos ser multados. Para solicitar el retorno, deberás localizar el documento que acredite el pago de la fianza que hiciste y contactar con el organismo en cuestión.

Cuando antes requieras la devolución de la fianza, mejor, ya que debemos tener en cuenta que únicamente tenemos 30 días naturales para satisfacer el retorno de dicho garante a nuestro inquilino. Una vez solicitado, el organismo devolverá la fianza al mismo número de cuenta desde donde se hizo el ingreso. La mayoría de organismos facilitan un número de seguimiento para conocer el estado de la devolución.

Retorna la fianza al inquilino…

6. Retorna la fianza al inquilino…

Antes de los 30 días naturales a partir de la firma de finalización del contrato, deberás satisfacer el pago de la fianza, siempre que la vivienda se haya retornado en las mismas condiciones en las cuales se alquiló.

Para poder hacer el retorno de manera fácil y cómoda, es importante que, en el momento de la finalización del contrato, se pida al inquilino el número de cuenta corriente para hacer la correspondiente devolución. Eventualmente, y si no lo tenemos ya, es conveniente disponer también de su email u otra vía de comunicación del arrendatario para facilitarle, en el caso que sea necesario, las facturas de los arreglos de posibles daños.

Si todo está correcto, deberás devolver la fianza y la garantía adicional, en el caso de existir, antes de 30 días naturales. Si no lo haces dentro de dicho mes, deberás pagar intereses a favor del inquilino.

…O descuenta los daños de la fianza

7. …O descuenta los daños de la fianza

Si, por el contrario, y tal y como hemos abordado anteriormente, existe alguna deuda y/o daño en la vivienda, el precio al que asciende la deuda o la reparación se descontará de la fianza y de la garantía adicional a devolver.

Para poder hacer el retorno de la parte proporcional debemos tener la cuenta corriente del inquilino para satisfacer el pago, que se puede pedir en el momento de finalización del contrato. A parte, es conveniente tener el mail u otra vía de comunicación del arrendatario para facilitar las facturas de los arreglos a posibles daños.

Pon al día tu piso para alquilar

8. Pon al día tu piso para alquilar

Las viviendas están sometidas a mucho desgaste en el día a día, sobre todo aquellas que están en el mercado del alquiler. Debemos tener en cuenta que son casas y pisos que cada cierto tiempo se exponen a diferentes maneras de vivir, a traslados de muebles que pueden rallar suelos, puertas y paredes, y a determinados moradores que, a veces, no las cuidan como debieran…

Para hacer que tu vivienda sea a tractiva a futuros y futuras arrendadoras y antes de volver a alquilar, deberás hacer una puesta a punto. A todos nos gusta estar en un inmueble que luzca bonito, luminoso y limpio y cuando mejor se vea el inmueble, más posibilidades existen de encontrar un inquilino que quiera vivir.

Para poner el piso al día deberás pintarlo, reparar los posibles agujeros, mirar que las bombillas no estén fundidas y las que lo estén cambiarlas, limpiarlo a fondo, repasar que los grifos cierren bien y no goteen. Además, deberás supervisar que los electrodomésticos de la casa funcionen correctamente, es decir la placa, el horno y la campana de extracción en el caso de la cocina y los electrodomésticos de climatización como el calentador, los termos, la calefacción y el aire acondicionado. También es conveniente ver que las persianas suben y bajan sin problemas y que las ventanas están en correcto estado. Paralelamente y si alquilas con muebles deberás ver que no haya puertas descolgadas en el caso de los armarios y que los cajones abren y cierran bien.

Poner al día la casa te permitirá también que el inquilino empiece su contrato sin incidencias, ni tener que pedir a la propiedad el arreglo o reposición de electrodomésticos u otros elementos que no funcionan correctamente.

Haz que tu piso luzca

9. Haz que tu piso luzca

Con el piso como nuevo y listo para alquilar, se deberá fotografiar con un doble objetivo. El primero que sirva como inventario y prueba del actual estado de la vivienda antes de arrendar, y que una vez finalice el contrato se pueda comparar con el estado de la vivienda.

El segundo objetivo de las imágenes es que nos servirán para poder comercializarlo en los diferentes portales inmobiliarios para conseguir interesados en la vivienda y futuros inquilinos e inquilinas.

Es conveniente hacer también un vídeo que permita conocer el espacio y la distribución de la vivienda, así como ayudar a hacerse una idea real de cómo es la casa, estancia por estancia.

Ponle un precio

10. Ponle un precio

Ahora se debe valorar el conjunto de la vivienda: Si es nueva o no; Si se trata de una casa familiar o plurifamiliar: En qué ciudad y barrio se ubica; Si tiene zona comunitaria con piscina o no; Si tiene parking; Trastero; Aire acondicionado; Ascensor nuevo o viejo; Terraza y de que dimensiones: Si está dotado con un balcón u otros atractivos y ponerle un precio acorde con las particularidades y peculiaridades del inmueble.

Si se trata de una vivienda plurifamiliar a parte también debes valorar el estado de la finca y si se trata de un edificio con muchos o pocos vecinos.

En el caso que el inmueble para alquilar esté ubicado en Cataluña debes tener en cuenta la nueva ley del alquiler. Si la vivienda se ubica en alguno de los 60 municipios catalanes afectados por la ley de precios del mercado del alquiler, la mensualidad se regirá según el índice de referencia de la vivienda. La ley, vigente des del martes 22 de setiembre de 2020, pretende contener y en algunos casos rebajar el precio de los alquileres en las ciudades que en los últimos años han tenido un aumento significativo del alquiler. Los contratos firmados a partir de ahora, se deberán regir por esta norma, de lo contrario, los propietarios se exponen a ser multados.

Debes tener la documentación al día

11. Debes tener la documentación al día

Después deberás tener al día la documentación del piso necesaria para alquilar. En el contrato que firma la propiedad con el arrendador obligatoriamente deben figurar el número de dos certificados:

• El Certificado de Eficiencia Energética (CEE).
• La cédula de habitabilidad.

En caso de no tenerlos o que estén caducados deberemos encargar la elaboración de estos dos documentos a un ingeniero competente para hacerlos en la más brevedad posible para que figuren en el contrato de alquiler lo antes posible.

Demuestra que la vivienda es tuya

12. Demuestra que la vivienda es tuya

Para verificar que la vivienda que vas a poner en alquilar es de tu propiedad, es esencial demostrar que la vivienda te pertenece de alguna manera. Existen muchas maneras de ser propietario: Se puede ser propietario único, copropietario o propietario con usufructo.

Para demostrar la legítima propiedad de una finca se requerirá la escritura de la propiedad que así lo acredite.

La escritura de la propiedad se puede solicitar en el registro de la propiedad donde figura registrada la finca y se puede pedir de manera presencial o a través de internet.

Da de alta tu vivienda en los portales inmobiliarios

13. Da de alta tu vivienda en los portales inmobiliarios

Para lograr que tu vivienda tenga visibilidad y que los posibles inquilinos se interesen por ella, deberás dar de alta tu inmueble en los portales inmobiliarios o poner un anuncio en algún soporte en papel o digital.

En el caso de dar de alta tu vivienda en los portales inmobiliarios, en primer lugar, deberás escoger en que plataforma quieres estar presente y crear una cuenta para colgar la información de la vivienda, además de fotos y videos. Igualmente, y para introducir en estas plataformas tu vivienda deberás crearte una cuenta y estar al día para que esté bien posicionada y tenga una viabilidad destacada.

Con la información del inmueble en el portal recibirás solicitudes de diferentes interesados. En este punto deberás gestionar todos los contactos de los interesados, llamarlos o enviar emails y agendar diferentes visitas para que puedan conocer el piso.

Busca el mejor inquilino

14. Busca el mejor inquilino

Una vez localices el perfil que creas más conveniente, vas a tener que contrastar que se trata del inquilino ideal y que tiene solvencia suficiente para hacer los pagos mensuales de las cuotas del alquiler. Para conocer el nivel de solvencia se debe pedir las últimas tres nóminas del futuro inquilino y si presenta avaladores también debemos solicitar sus nóminas o su declaración de la renta. Otra forma es mirar si se dispone de redes sociales y consultarlas para hacerte una idea del perfil

Dicho inquilino además de acreditar solvencia suficiente, deberá cuidar el piso y una vez finalice el contrato entregar la vivienda en las mismas circunstancias que lo recibió y con los pagos de los suministros al día. Para lograr conseguir el mejor inquilino necesitas tener cierta experiencia, si no la tienes la búsqueda te puede llevar más tiempo de lo que te gustaría o llegar a tener malas experiencias.

Para ayudarte en este camino HolaHome dispone de un área de selección de inquilinos experimentada y profesional. La selección de candidatos está avalado por un método de scoring que permite ver la solvencia del solicitante y elegir el mejor perfil. Además, HolaHome te regala el primer año de seguro de impago de manera gratuita, así que, si se produce un impago, la propiedad continuará cobrando el alquiler mes a mes.

Contrata un seguro de impago

15. Contrata un seguro de impago

Llegados a este punto, es importante valorar la posibilidad de contratar un seguro de continente para hacer frente a posibles daños y recomendar al inquilino o inquilina que a la vez contraten un seguro de contenido por si tienen alguna incidencia con sus cosas en el interior de la vivienda.

Del mismo modo, debemos tener presente y valorar la contratación de un seguro de impago para hacer frente a una eventual morosidad por parte del inquilino si se diera el caso.

Firma el contrato de alquiler

16. Firma el contrato de alquiler

El último paso antes de tener un nuevo inquilino será firmar un nuevo contrato de alquiler. Se deberá tener en cuenta que tipo de contrato se firmará, si es de vivienda o de uso distinto de vivienda, si se trata de un contrato para una vivienda habitual o de corta duración, además de reflejar los consumos de agua luz y gas. en el momento de la firma

Sea el contrato que sea, deberá ajustarse a ley y reflejar aspectos como el número de la cédula de habitabilidad y el del certificado de Eficiencia Energética (CEE). También se deben prever algunas cláusulas particulares que la propiedad quiera que se especifiquen dentro del contrato como la prohibición de perforar los alicatados o la posibilidad o no de tener mascotas, por ejemplo.

Del mismo modo el acuerdo contractual deberá recoger otros aspectos como quien y como se deben cubrir los posibles desperfectos, los términos y plazos, tanto para propietario y para el inquilino, para preavisar en el caso de querer extinguir el contrato de alquiler.

El contrato también deberá introducir aspectos como el precio de la fianza y de la garantía adicional, en el caso que se acuerde solicitar este garante y nombrar el número de juegos de llaves que se entregan en el momento de la firma.

Gestionar el piso durante el alquiler

17. Gestionar el piso durante el alquiler

Durante el tiempo que se prolongue el alquiler deberás estar en contacto con el inquilino. Y es que deberás dar respuesta y soluciones a posibles incidencias, reparaciones, dudas y problemas. Para ello deberás negociar que reparaciones te tocan a ti y cuales le tocan al inquilino, pedir presupuestos a los industriales y proveedores y que ejecuten su trabajo de manera profesional y puntual.

¿Qué pasa si el inquilino no paga?

18. ¿Qué pasa si el inquilino no paga?

Si no has contratado un seguro de alquiler y el inquilino deja de pagar las mensualidades, primero deberás contactar con él para reclamar el pago del alquiler lo antes posible.

Si el inquilino no atiende a los requerimientos de la propiedad para hacer los pagos que le tocan, deberás solicitar un desahucio exprés. Para llevar a cabo este desahucio se debe contratar un abogado especialista en derecho inmobiliario e ir a juicio pagando costas judiciales y los honorarios del abogado y procurador. Una vez llegado este punto se deberá esperar a que se produzca el desahucio para volver a recuperar la vivienda y supervisar el estado en el que se recupera, para sí es el caso, iniciar una posible demanda.

Pago de los impuestos

19. Pago de los impuestos

Es muy importante liquidar los pagos de los impuestos que se deriven del alquiler y de la vivienda. Al largo del año deberás satisfacer el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), y también declarar las ganancias del alquiler en Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

En el caso que tu alquiler sea vacacional, además de los anteriores, IBI e IRPF, también deberás legalizar y liquidar el impuesto sobre viviendas turísticas en la ciudad y/o comunidad donde se encuentra la finca.

Vuelve a recuperar el piso cuando se acabe el contrato

20. Vuelve a recuperar el piso cuando se acabe el contrato

Pasado el periodo del contrato del alquiler puede suceder que el inquilino quiera finalizar el contrato o que el propietario necesite recuperar la vivienda.

Para ello se deberá preavisar de la intención de desistir en el contrato de alquiler o la intención de recuperar la vivienda, tal como se estipuló en el contrato.

Una vez se preavise que puede ser por teléfono, mail o burofax, es importante firmar la finalización del contrato, acorde con la ley, pactar el retorno de llaves además de revisar el estado de la vivienda y devolver la fianza y/o garantía adicional si procede; Verificar que los suministros de agua, luz y gas están al corriente de pago; Contrastar el inventario; Cambiar la titularidad de los suministros y hacer, si es necesario, determinadas reparaciones para que el piso vuelva a estar al día.

Recuerda que mientras no se encuentra un nuevo inquilino una de las mayores pérdidas de dinero por parte de la propiedad, son los tiempos sin alquilar de los inmuebles que no generan ninguna ganancia, pero continúan generando gastos.