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Unas manos con una llaves a punto de entrar en un piso

¿Los menores pueden alquilar una vivienda?

By | Inquilino, Propietario | No Comments

Si eres propietario posiblemente, alguna vez, has pensado en si podrías alquilar tu vivienda a un menor de edad. Hay diferentes supuestos por los que los menores de 18 años requieren alquilar una vivienda. Pueden ser por diferentes motivos, estudiar en una ciudad diferente, en algunos supuestos de trabajo en que los menores de edad ya trabajan…

Niños y jóvenes que todavía no han cumplido los 18 años, son considerados menores de edad. La minoría de edad es un estado civil de la persona al que el Ordenamiento Jurídico le otorga una protección especial. Sobre los padres o tutores legales de los menores recae sobre los propios padres o quien ostenta la tutela.

Para saber si un menor puede firmar un contrato de alquiler debemos saber las tres diferencias. Menores que están emancipados, los que no lo están y los que hacen vida independiente con el consentimiento paterno y materno.

Si nos preguntamos si los menores pueden alquilar una vivienda, se puede dar en esos casos:

Que el menor ni esté emancipado, ni viva de manera independiente

Para poder formalizar un contrato de alquiler en este caso, deberán ser los padres o los tutores legales los que deberán firmar. En este caso se deben tener en cuenta que todas las obligaciones de pagos y responsabilidades sobre el estado de la vivienda recaerán sobre los firmantes.

Que el menor de edad estuviere emancipado al cumplir los 16 años

Los menores emancipados pueden suscribir por sí solos un contrato de alquiler sin depender de nadie. En el caso que el contrato supere los seis años de duración, el menor necesitaría el consentimiento o el apoyo asistencial de sus padres o de sus tutores. En este caso y si únicamente firma el menor todas las responsabilidades recaerán sobre él, mientras que, y si rubrica el menor y los padres o tutores, las obligaciones recaerán sobre los dos.

Que el menor tenga 16 años o más, sea independiente con el consentimiento paterno y no esté emancipado

El menor se considera emancipado, por lo que él solo podría suscribir el contrato de arrendamiento sin asistencia. Como en el caso anterior, y solo si el alquiler tiene una duración que supera a los seis años, necesitaría la asistencia de sus padres o tutores.

Chica habla por teléfono medio oscura a contraluz en una ventana

Motivos para rescindir un contrato de alquiler

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Cualquier contrato de alquiler puede rescindirse una vez finalizan los cinco primeros años en el caso de los alquileres hechos entre particulares y siete cuando el propietario es un banco o empresa. Además, existen otros motivos para rescindir un contrato de alquiler. Estos motivos tienen como objetivo ofrecer más seguridad a propietarios e inquilinos, según figura en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Es decir que establece otros casos en los que se puede rescindir el contrato de alquiler por parte del propietario.

El pacto entre propietarios e inquilino se firma por ambas partes y recoge las obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario, por lo que las dos partes conocen los limites del contrato. En caso de incumplimiento las partes pueden pedir la finalización del arrendamiento y si no se llega a un acuerdo, acudir a la justicia.

Las causas para rescindir un contrato de alquiler:

  1. La falta de pago de la renta.
  2. Por la falta de pago de la fianza o de su actualización.
  3. El realquiler, el subarriendo o la cesión sin consentimiento del propietario.
  4. Por daños causados en la vivienda u obras inconsentidas, cuando el consentimiento sea necesario.
  5. Cuando en la vivienda se desarrollen actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  6. Cuando la vivienda no sea destinada al hogar permanente del inquilino.
  7. Cuando el dueño necesita recuperar la vivienda para hacer uso de ella para él mismo o para sus familiares de primer grado de consanguinidad. También en caso de adopción, cónyuge en el supuesto que lo determine una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Superficie útil de la vivienda ¿sabes exactamente lo que es?

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Tanto para alquilar como para comprar es importante saber cuál es la superficie útil de la vivienda. Cuando estamos comprando debemos saber los metros que compramos y cuando estamos alquilando es necesario saber los metros que alquilamos y saber cuándo cuesta el metro cuadrado de alquiler.

Superficie útil

La superficie útil, difiere de los metros construidos, y nos indica los metros que quedan libres para poner los muebles y movernos por dentro de la vivienda. Este parámetro se calcula descontando de los metros construidos las paredes divisorias del interior. Normalmente la superficie útil es entre un 15 i un 20% menos que la superficie construida.

Por lo que hace a los metros construidos, este término hace referencia a la superficie comprendida dentro el perímetro de la vivienda.

¿Y qué es el volumen?

Este se utiliza para pisos y casas que tienen una gran altura y para lofts. Se da cuando se multiplica el parámetro de superficie por parámetros de altura. Para definir los lofts el volumen es importante ya que permite que un loft pueda ser utilizado como una vivienda.

 

tiempo mínimo en una vivienda de alquiler

Alquiler con opción a compra ¿qué es y cómo funciona?

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El alquiler con derecho a compra permite a un inquilino vivir en régimen de alquiler por un tiempo determinado. Finalizado este tiempo el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda en la que vive alquilado por un precio acordado. De este precio acordado se deben descontar, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento. El alquiler con derecho a compra se expresa a través de un doble contrato. Este pacto incluye por tanto un contrato de alquiler y otro de compraventa.

Esta modalidad concede al inquilino la decisión de comprar el bien inmueble en un plazo y condiciones determinadas. El contrato debe satisfacer a ambas partes, comprador y vendedor, ya que mientras el inquilino puede vivir de alquiler invirtiendo a la vez en una futura compra y la propiedad tiene la vivienda alquilada mientras no se vende el bien. Al firmar el contrato se suele aportar un precio más alto que el de una fianza, por la prima con opción a compra. Si al final el inquilino decide no comprar pierde esta prima.

¿Cómo debe ser el contrato de alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción de compra está reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y debe estipular todos los artículos necesarios. Es obligatorio que figuren como mínimos dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio. Es decir que se cede la decisión de adquirir la vivienda al inquilino tras los años marcados, el precio de venta, las mensualidades del alquiler y el porcentaje a descontar cuando se efectúe la compraventa y el valor de la prima.

El gasto en las viviendas de los servicios de comunicaciones se mantiene estable

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El gasto medio de los servicios de comunicaciones en las viviendas, es decir telefonía fija y móvil y TV de pago, se mantuvo estable e incluso descendió ligeramente en el segundo trimestre de 2018.

Según el ‘Panel de Hogares’ de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), el gasto medio de los clientes con estos tres servicios fue de 79,4 € en junio. Este precio es el mismo que en primer trimestre y 10 céntimos más que hace un año. Por lo que hace a la TV, el precio medio bajó de los 53 € del segundo trimestre de 2018 y los 51,3 € de los tres primeros meses del año hasta los 50,9 €.

Aumenta la demanda de TV dentro del servicios de comunicaciones

La CNMC indica que la factura de la telefonía fija aumentó en 2€ a lo largo del último año, de los 24,9 € del segundo trimestre de 2018 hasta los 26,9 € en el mismo periodo de 2019.

Además y a finales del primer semestre la TV de pago siguió creciendo y su penetración aumentó en un año del 37,5% al 38,7%, aunque el crecimiento se ha frenado. También aumenta el porcentaje de hogares con Internet del 88,7% al 88,9% i descienden los contratos de banda ancha fija del 82,8% al 81,1%; de teléfono móvil, del 98,8% al 98,3% y el de teléfono fijo del 84,4% al 81,8%.

Tendencia: contratar ofertas empaquetadas

El estudio manifiesta que la tendencia de los hogares españoles es contratar ofertas empaquetadas, un 40% de los hogares cuenta con banda ancha, telefonía fija y móvil y un 35,2% le agrega el servicio de televisión de pago. Los hogares que solo tienen telefonía son uno de cada diez, es decir un 10,3%.

La tecnología con más crecimiento es la fibra, presente en el 64,1% de los hogares. La migración de clientes de xDSL a la fibra y, en términos absolutos, la reducción de los primeros fue de cuatro puntos porcentuales en un año.

Finalmente, entre los individuos con servicio móvil, la modalidad de pospago es la opción preferida para el 85,8% de los usuarios. Baja el prepago, que representa el 11,8% del total de individuos y disminuye año tras año.

El primer contrato de alquiler de la historia

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El primer contrato de alquiler de la historia datan de hace 5.000 años. Los primeros contratos de arrendamiento se firmaron en la antigua Babilonia y también en la antigua Grecia. La elaboración del código jurídico más antiguo recae sobre el reino del rey babilonio Hammurabi, cuando surgió el primer contrato de alquiler de la historia . Este código regulaba además del trabajo asalariado, los préstamos, las herencias, los divorcios, la propiedad y los delitos, los alquileres de fincas rústicas.

La tipificación de los alquileres, recogía el siguiente artículo: Si un hombre alquila una casa y el inquilino le da de una vez el alquiler de un año al dueño, y luego el dueño de la casa exige al inquilino que salga sin que haya expirado el plazo, el dueño de la casa, por echar de su casa al inquilino sin haber expirado el plazo, perderá el dinero que le haya dado el inquilino.

Además, hay algunos expertos que apuntan que en la Babilonia del 1800 AC ya había empresas que se encargaban de firmar los pactos de alquiler entre propietarios e inquilinos. De este modo y si los soldados no querían cultivar las tierras entregadas por los monarcas babilonios por los servicios prestados en las guerras, estos podían entregarlas a las empresas especializadas en el alquiler.

Los alquileres se fueron generalizando a medida que las necesidades del alquiler crecían. Grecia adecuó un alquiler en la minería y un alquiler bancario. En Inglaterra, a partir del año 1284, se alquilan material para conrear la tierra. A partir de ahí, cada país fue adaptando los alquileres según sus necesidades y la evolución de su sociedad. Aun así, el alquiler tal como lo conocemos a día de hoy nace con el derecho romano.

La palabra arrendar significa ceder o adquirir a cambio de un precio de aprovechamiento temporal de inmuebles o beneficio o rentas.

Una persona lee un contrato

Tipos de contratos: Estos son los 5 que existen

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A la hora de alquilar una finca existen diferentes tipos de arrendamiento. Estos tipos de contratos se dividen en función de la finca que queramos o necesitemos alquilar y pueden ser contratos de vivienda, de local de negocio, de trastero, de plaza de garaje o finca rústica.

 

Los 5 tipos de contratos que existen:

1. Arrendamiento de vivienda

Es el más común de los contratos y se subscribe en los casos de alquileres de pisos o de casas para vivir. El contrato de vivienda surge cuando un propietario cede un bien inmueble de manera temporal para el uso y disfrute de otra persona a cambio del pago de una renta. El contrato de alquiler de vivienda debe recoger el nombre y DNI del propietario e inquilino, la descripción de la vivienda, el precio por la que se alquila, así como todos los artículos siempre que no contradiga la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

 

2. Arrendamiento de local de negocio

Los alquileres de local de negocio son aquellos contratos que permite el alquiler en edificaciones urbanas que, aunque son habitables su eso es diferente al de la vivienda. En estos locales se desarrolla una actividad de tipo comercial, industrial o de servicios. Los propietarios de los alquileres de local de negocio deben declarar el IVA.

 

3. Arrendamiento de trastero

El alquiler de trastero es uno de los modelos de alquiler que está en alza. EN este caso no se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que se aplicará solo lo que se haya pactado en el contrato, y, de manera supletoria, los Capítulos primero y segundo del Título VI del Libro IV del Código Civil y sus disposiciones generales de obligaciones y contratos. El alquiler de trastero no exenta del pago del IVA, por lo que el arrendador tiene que elaborar facturas al inquilino repercutiendo dicho impuesto.

 

4. Arrendamiento de plaza de garaje

El alquiler de una plaza de garaje se rige por el Código Civil. El arrendamiento de garaje también está sujeto al IVA y para los casos que la plaza se alquile para usos profesionales, el propietario deberá retener el IRPF. En el contrato de plaza de parking deben figurar todos los datos del propietario e inquilino, así como una descripción de la plaza a alquilar. El propietario se debe encargar del buen estado y mantenimiento de la plaza de alquiler.

 

5. Arrendamiento de finca rústica

El contrato de alquiler de finca rústica se formaliza cuando el propietario de una finca o una explotación cede temporalmente su uso, su disfrute o el de algunos aprovechamientos. Este tipo de alquileres son para explotaciones de tierra agrícola o forestales o para desarrollar una actividad entorno a una explotación ganadera. Su definición se recoge en el artículo 1.546 del Código Civil.

Contrato de temporada

Si vas alquilar para días o meses, haz un contrato de temporada

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El contrato de temporada es un contrato en que se alquila una vivienda pero no como residencia permanente, ni domicilio habitual del inquilino, sino por un período determinado. Este período de arrendamiento es limitado ya que la necesidad de residencia es temporal. Este contrato cubre una necesidad coyuntural, como unas vacaciones, un periodo estudiantil o un desplazamiento temporal por trabajo.

La LAU regula estos contratos como un arrendamiento de uso distinto a vivienda, en consecuencia se regirán por aquellos pactos que establezcan libremente las partes.

¿Com se regula el contrato de temporada?

La LAU en su preámbulo adelanta que la ley distingue entre arrendamiento de vivienda y arrendamientos de uso distinto de vivienda. La ley engloba como uso diferente los de segunda residencia o los de temporada. Para definir si un inmueble es una vivienda o no, es importante el uso que se le dé.

Esto queda definido en el artículo 2.1 de la LAU: Se considera Arrendamiento de vivienda este Arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial satisfaga la Necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Además añade en el artículo 3.2 que es un uso diferente de vivienda el alquiler de temporada, definiéndolo como el Arrendamiento de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra.

Estos dos tipos de arrendamientos están regulados por la LAU por lo que el inquilino se beneficiará de medidas de protección establecidas en el título II (relativas a duración, renta, derechos y obligaciones y finalización y suspensión del contrato). Además y tal como queda dispuesto en el artículo 4.2, mientras los arrendamientos de temporada se regularán por lo que establezcan las partes (solo en defecto de pacto por el título III de la LAU y supletoriamente por el Código Civil) de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 4.3

¡Cuidado!: Para que un contrato sea de temporada, es necesario que la función, uso real y pactos que se dan sean realmente de un contrato de temporada y no de vivienda habitual.

¿Qué te recomendamos?

Que quede claro en el contrato cuál es la casuística del inquilino por el que necesita un contrato de temporada. Por eso se debe especificar que el contrato se limita por un periodo vocacional, por un desplazamiento temporal o por algún factor.

Así, es recomendable que haya evidencias de la necesidad. En este sentido es importante incluir, por ejemplo la matrícula de un máster o una justificación de desplazamiento por trabajo.

Por otro lado, recomendamos que haya evidencias que se trata de un alquiler de una vivienda diferente a la vivienda habitual de inquilino. Por lo tanto, no solo debería haber electrodomésticos y mobiliario, sino también ajuar.

Unos chicos ven el atardecer en una piscina con un bosque al fondo

El 14% de los jóvenes que quiere alquilar no puede

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El 14% que de los jóvenes que quieren alquilar, no pueden hacerlo. El mercado del alquiler ha experimentado un repunte del 5% entre jóvenes de 18 a 34 años en el último año y en comparación al 2018. Todo el aumento ha sido más acusado entre los jóvenes que han buscado un alquiler sin encontrarlo que ha pasado del 6% en el 2018, al 12% durante el 2019.

Esta es una de las conclusiones del informe Los jóvenes y su relación con la vivienda en 2018-2019 de Fotocasa. Un estudio que analiza la actual situación de los jóvenes en relación con la vivienda.

El informe apunta también que el aumento de la actividad inmobiliaria está más relacionada con la búsqueda de una vivienda para alquilar o comprar, pero sin haberlo podido hacer. Dicho de otro modo, que los jóvenes buscan un hogar sin encontrarlo.

El estudio apunta también que el 40% de los jóvenes con edades entre los 18 y los 34 años han interactuado con el mercado de la vivienda el último año. Un 11% más que en 2018. Este aumento revela que los más jóvenes son muy activos en relación con el parque inmobiliario. Además, este colectivo el que está impulsado la recuperación de la actividad inmobiliaria del último ejercicio.

La decisión de buscar vivienda cayó en 2018 por los altos precios. Durante el presente año la decisión de buscar vivienda ha tenido un efecto rebote. Este hecho se debe a la estabilización de los precios, la mejora del empleo y las condiciones socioeconómicas de los más jóvenes.

La decisión de alquilar y no comprar

El análisis también revela que el 56% de los jóvenes que buscan un lugar donde vivir buscan alquilar, seguido de un 24% que quiere comprar y de un 20% que le interesa tanto el mercado de compra como el de alquiler. A parte, la mitad de los jóvenes que se han decidido por el alquiler o por intentar alquilar, no pueden. Y que el 75% de los jóvenes que compran o alquilan tienen dificultades por los precios.

Bloc de pisos modern amb un cel amb núvols

El alquiler subió en Cataluña y la Comunitat Valenciana

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El precio del alquiler subió durante el mes de agosto en Cataluña y en la  Comunitat Valenciana. En el caso de Cataluña el precio de la vivienda de alquiler subió un 0,7% en su variación mensual. Cataluña también registró un aumento del 9,5% en su variación interanual. Este hecho hizo que Cataluña registrara de media un precio en 12,78 €/m2 al mes durante el agosto, según el último estudio sobre el incremento del mercado de alquiler de Fotocasa

Este precio en territorio catalán, en la que Barcelona es la ciudad mas cara, supone un 50% por encima de la media española, que en agosto se situó en un 8,50 €/m2 al mes.

Cataluña alcanzó su máximo histórico en el precio medio del alquiler en febrero de 2019 con un valor de 12,88 €/m2 al mes. Desde esa fecha ha acumulado un descenso de un -1%.

En la Comunitat Valenciana, el precio del alquiler registró un aumento del  0,5% en su variación mensual y de un 14,4% en su variación interanual. Estos incrementos fijaron el precio medio del alquiler en un 7,24 €/m2 al mes durante el agosto.

Aunque la Comunitat Valenciana alcanzó su máximo histórico en junio de 2007 con un precio medio de 8,11 €/m2 al mes, desde entonces ha acumulado un descenso de un -11%.

Madrid y Cataluña siguen encabezando los precios de los alquileres más caros con un valor de 14,01 €/m2 al mes y los 10,78 €/m2 al mes, respectivamente. Mientras que la Comunitat Valenciana ocupa la séptima posición.