Com posar el teu pis en lloguer?

Si ets propietari i tens un pis que ha quedat buit i vols llogar-lo, has de tenir en compte els diferents 20 passos que has de fer per posar el teu pis en lloguer i aconseguir un rendiment per això.

I és que, una de les majors pèrdues de temps i sobretot de diners per part de la propietat, són els espais de temps que els pisos estan sense llogar i que per tant no generen cap guany, tot i que continuen generant despeses.

Recupera la de possessió de l'habitatge

1. Recupera la de possessió de l’habitatge

Si el teu inquilí t’ha manifestat la seva intenció de donar per finalitzat el contracte de lloguer, arribat el dia de l’extinció de la relació contractual, el primer que has de fer per poder tornar a llogar-lo, és recuperar la possessió de l’habitatge. Per recuperar aquesta possessió, s’ha de signar la finalització del contracte. En aquest contracte de finalització del lloguer s’ha d’especificar que la relació entre l’arrendador i l’arrendatari, s’extingeix. Per concretar el dia de finalització de la relació contractual, el llogater ha d’avisar de la seva voluntat de desistiment del contracte amb una antelació de 30 dies naturals, i per no haver de pagar indemnització, haurà d’haver estat en l’habitatge un mínim de sis mesos pels contractes signats a partir de març de 2019.

El contracte de finalització del lloguer ha d’incloure que les parts acorden la cancel·lació d’aquest contracte a tots els efectes a partir de la data pactada, així com detallar que existeixen 30 dies naturals per a retornar la fiança i d’existir, la garantia addicional. De la mateixa manera, el contracte de finalització del lloguer ha de recollir si hi ha o no desperfectes en l’habitatge a simple vista. Un cop finalitzi la signatura de finalització del contracte, el llogater haurà de tornar a la propietat el mateix nombre de claus que li va ser lliurat el dia de la signatura del contracte de lloguer.

Verifica l'estat del pis

2. Verifica l’estat del pis

A part dels possibles desperfectes que es veuen a simple vista, i tenint en compte que tenim un mes per a retornar la fiança i la garantia addicional, en el cas que existeixi, hem de verificar i inspeccionar l’habitatge a fons, ja que és l’única oportunitat que tenim d’arreglar possibles desperfectes a causa d’un mal ús de l’inquilí.

Dins d’aquesta verificació supervisarem portes i finestres, el mobiliari de la cuina i del bany i terra, entre altres elements de l’habitatge. També haurem de comprovar que els electrodomèstics funcionen correctament i tenir en compte que l’immoble es retorna a la propietat en les mateixes condicions en què es va lliurar a l’inquilí.

Si no és així, s’haurà de reparar i el cost d’aquesta reparació s’haurà de repercutir en la fiança i/o garantia addicional. És important demanar les factures de totes les actuacions que es facin a l’habitatge, perquè el llogater pugui veure i verificar els costos dels arranjaments.

Subministraments al corrent de pagament?

3. Subministraments al corrent de pagament?

Entre les comprovacions que hem de fer també s’ha de verificar que els subministraments d’aigua, llum i gas estiguin al corrent de pagament. És a dir, que el llogater hagi donat compliment a la seva obligació de pagar els seus consums durant tot el temps que s’hagi estès el contracte de lloguer. En cas negatiu, haurem de restar a la fiança i a la garantia addicional del preu dels impagaments dels subministraments. Si la suma de la fiança i de la garantia addicional no arriben a cobrir el valor de l’impagament, podem fer dues coses:

  • Pagar el deute i posteriorment reclamar legalment aquest deute per via judicial.
  • Si el deute és molt elevat, podem cancel·lar el contracte i demanar una nova alta, ja que ens sortirà més econòmic. És a dir, en lloc de demanar un canvi de titularitat cancel·lem el contracte vigent i tramitem una nova alta generant una nova relació jurídica i contractual amb l’empresa subministradora, sigui aigua, llum o gas. En aquest cas necessitarem la cèdula d’habitabilitat i el butlletí d’instal·lació elèctrica de l’habitatge en vigor.

Canvia de titularitat dels subministraments

4. Canvia de titularitat dels subministraments

Un cop supervisat que els pagaments dels serveis estan al dia o haver fet front als impagaments pagant el deute o cancel·lant el contracte i tornant a donar d’alta un contracte nou, hauràs de posar al teu nom als subministraments.

El canvi de titularitat dels subministraments es pot fer via telefònica, telemàtica o presencial. Per això necessitareu els documents oportuns segons l’empresa amb la qual tinguis el contracte.

Hi ha desenes de proveïdors en funció de les necessitats de cada client. A més, cada proveïdor ofereix diferents contractes, de manera que podem estudiar diferents ofertes per veure la que millor s’adequa a les nostres necessitats, particularitats familiars i, sobretot, a la nostra butxaca. És important buscar la millor oferta, per no pagar més del necessari i tenir uns preus justos i dins del preu de mercat. De la mateixa manera, podem tenir en compte aquelles empreses de subministraments que brindi els seus serveis sota principis mediambientals i de sostenibilitat.

Sol·licita la devolució de la fiança

5. Sol·licita la devolució de la fiança

Una altra de les accions que hauràs de fer és sol·licitar la fiança en l’organisme corresponent de la teva comunitat autònoma on el vas dipositar en formalitzar el contracte. Hem de recordar que dipositar la fiança és obligatori, ja que del contrari podem ser multats. Per sol·licitar el retorn, hauràs de localitzar el document que acrediti el pagament de la fiança que vas fer i contactar amb l’organisme en qüestió.

Quan abans requereixis la devolució de la fiança, millor, ja que hem de tenir en compte que únicament tenim 30 dies naturals per satisfer el retorn d’aquest garant al nostre inquilí. Un cop sol·licitat, l’organisme tornarà la fiança al mateix número de compte des d’on es va fer l’ingrés. La majoria d’organismes faciliten un número de seguiment per conèixer l’estat de la devolució.

Retorna la fiança a l'inquilí...

6. Retorna la fiança a l’inquilí…

Abans dels 30 dies naturals a partir de la signatura de finalització del contracte, hauràs de satisfer el pagament de la fiança, sempre que l’habitatge s’hagi retornat en les mateixes condicions en les quals es va llogar.

Per poder fer el retorn de manera fàcil i còmoda, és important que, en el moment de la finalització del contracte, es demani a l’inquilí el número de compte corrent per fer la corresponent devolució. Eventualment, i si no ho tenim ja, és convenient disposar també del seu email o una altra via de comunicació de l’arrendatari per facilitar-li, en el cas que sigui necessari, les factures dels arranjaments de possibles danys.

Si tot està correcte, hauràs de tornar la fiança i la garantia addicional, en el cas d’existir, abans de 30 dies naturals. Si no ho fas dins d’aquest mes, hauràs de pagar interessos a favor de l’inquilí.

...O descompta els danys de la fiança

7. …O descompta els danys de la fiança

Si, per contra, i tal com hem abordat anteriorment, hi ha algun deute i/o dany a l’habitatge, el preu al què ascendeix el deute o la reparació es descomptarà de la fiança i de la garantia addicional a retornar.

Per poder fer el retorn de la part proporcional hem de tenir el compte corrent de l’inquilí per satisfer el pagament, que es pot demanar en el moment de finalització del contracte. A banda, és convenient tenir el mail o una altra via de comunicació de l’arrendatari per facilitar les factures dels arranjaments a possibles danys.

Posa al dia el teu pis per llogar

8. Posa al dia el teu pis per llogarr

Els habitatges estan sotmeses a molt desgast en el dia a dia, sobretot aquelles que estan en el mercat de lloguer. Hem de tenir en compte que són cases i pisos que de tant en tant s’exposen a diferents maneres de viure, a trasllats de mobles que poden ratllar terres, portes i parets, i a determinats habitants que, de vegades, no les cuiden com haguessin de fer-ho…

Per fer que el teu habitatge sigui atractiu a futurs i futures arrendadores i abans de tornar a llogar, hauràs de fer una posada a punt. A tots ens agrada estar en un immoble que llueixi bonic, lluminós i net i com millor es vegi l’immoble, més possibilitats existeixen de trobar un llogater que vulgui viure.

Per posar el pis al dia hauràs de pintar-lo, reparar els possibles forats, mirar que les bombetes no estiguin foses i les que ho estiguin canviar-les, netejar-lo a fons, repassar que les aixetes tanquin bé i no degotin. A més, hauràs de supervisar que els electrodomèstics de la casa funcionin correctament, és a dir la placa, el forn i la campana d’extracció en el cas de la cuina i els electrodomèstics de climatització com l’escalfador, els termos, la calefacció i l’aire condicionat. També és convenient veure que les persianes pugen i baixen sense problemes i que les finestres estan en correcte estat. Paral·lelament i si llogues amb mobles hauràs de mirar que no hi hagi portes despenjades en el cas dels armaris i que els calaixos s’obren i tanquen bé.

Posar al dia la casa et permetrà també que l’inquilí comenci el seu contracte.

Fes que el teu pis llueixi

9. Fes que el teu pis llueixi

Amb el pis com nou i llest per llogar, s’haurà de fotografiar amb un doble objectiu. El primer que serveixi com a inventari i prova de l’actual estat de l’habitatge abans d’arrendar, i que un cop finalitzi el contracte es pugui comparar amb l’estat de l’habitatge.

El segon objectiu de les imatges és que ens serviran per poder comercialitzar-lo en els diferents portals immobiliaris per aconseguir interessats en l’habitatge i futurs inquilins i inquilines.

És convenient fer també un vídeo que permeti conèixer l’espai i la distribució de l’habitatge, així com ajudar a fer-se una idea real de com és la casa, estança per estança.

Posa-li un preu

10. Posa-li un preu

Ara s’ha de valorar el conjunt de l’habitatge: Si és nova o no; Si es tracta d’una casa familiar o plurifamiliar: En quina ciutat i barri se situa; Si té zona comunitària amb piscina o no; Si té pàrquing; traster; Aire condicionat; Ascensor nou o vell; Terrassa i de quines dimensions: Si està dotat amb un balcó o altres atractius i posar-li un preu d’acord amb les particularitats i peculiaritats de l’immoble.

Si es tracta d’un habitatge plurifamiliar, a part també has de valorar l’estat de la finca i si es tracta d’un edifici amb molts o pocs veïns.

En el cas que l’immoble per llogar estigui ubicat a Catalunya has de tenir en compte la nova llei del lloguer. Si l’habitatge se situa en algun dels 60 municipis catalans afectats per la llei de preus de mercat del lloguer, la mensualitat es regirà segons l’índex de referència de l’habitatge. La llei, vigent des del dimarts 22 de setembre de 2020, pretén contenir i en alguns casos rebaixar el preu dels lloguers a les ciutats que en els últims anys han tingut un augment significatiu del lloguer. Així, els contractes signats a partir d’ara, s’hauran de regir per aquesta norma, en cas contrari, els propietaris s’exposen a ser multats.

Has de tenir la documentació al dia

11. Has de tenir la documentació al dia

Després hauràs de tenir al dia la documentació del pis necessària per llogar. En el contracte que signa la propietat amb l’arrendador obligatòriament de dur el nombre de dos certificats:

• El Certificat d’Eficiència Energètica (CEE)..
• La cèdula d’habitabilitat.

En cas de no tenir-los o que estiguin caducats haurem d’encarregar l’elaboració d’aquests dos documents a un enginyer competent per fer-los en la més brevetat possible perquè figurin en el contracte de lloguer com més aviat millor.

Demostra que la propietat és teva

12. Demostra que la propietat és teva

Per verificar que l’habitatge que posaràs en llogar és de la teva propietat, és essencial demostrar que et pertany d’alguna manera. Hi ha moltes maneres de ser propietari: Es pot ser propietari únic, copropietari o propietari amb usdefruit.

Per demostrar la legítima propietat d’una finca, es requerirà l’escriptura de la propietat que així ho acrediti.

L’escriptura de la propietat es pot sol·licitar en el registre de la propietat on figura registrada la finca i es pot demanar de manera presencial o a través d’internet.

Dóna d'alta el teu habitatge en els portals immobiliaris

13. Dóna d’alta el teu habitatge en els portals immobiliaris

Per aconseguir que el teu habitatge tingui visibilitat i que els possibles llogaters s’interessin per ell, hauràs de donar d’alta el teu immoble en els portals immobiliaris o posar un anunci en algun suport en paper o digital.

En el cas de donar d’alta el teu habitatge en els portals immobiliaris, en primer lloc, s’ha de triar en quina plataforma vols estar present i crear un compte per penjar la informació de l’habitatge, a més de fotos i vídeos. Igualment, i per introduir en aquestes plataformes teu habitatge, hauràs d’estar al dia perquè estigui ben posicionada i tingui una viabilitat destacada.

Amb la informació de l’immoble al portal rebràs sol·licituds de diferents interessats. En aquest punt hauràs de gestionar tots els contactes dels interessats, trucar-los o enviar correus electrònics i posar data a diferents visites perquè puguin conèixer el pis.

Busca el millor inquilí

14. Busca el millor inquilí

Un cop localitzis el perfil que creguis més convenient, hauràs de contrastar que es tracta del llogater ideal i que té solvència suficient per fer els pagaments mensuals de les quotes del lloguer. Per conèixer el nivell de solvència s’ha de demanar les últimes tres nòmines el futur inquilí i si presenta avaladors també hem de sol·licitar les seves nòmines o la seva declaració de la renda. Una altra forma és mirar si disposa de xarxes socials i consultar-les per fer-te una idea del perfil.

L’inquilí a més d’acreditar solvència suficient, ha de tenir cura el pis i un cop finalitzi el contracte ha de lliurar l’habitatge en les mateixes circumstàncies que el va rebre i amb els pagaments dels subministraments al dia. Per aconseguir el millor inquilí necessites tenir certa experiència, si no la tens, la recerca et pot portar més temps del que t’agradaria o tenir males experiències.

Per ajudar-te en aquest camí HolaHome disposa d’una àrea de selecció de llogaters experimentada i professional. La selecció de candidats està avalat per un mètode de scoring que permet veure la solvència de sol·licitant i triar el millor perfil. A més, HolaHome et regala el primer any d’assegurança d’impagament de manera gratuïta, així que, si es produeix un impagament, la propietat continuarà cobrant el lloguer mes a mes.

Contracta una assegurança d'impagament

15. Contracta una assegurança d’impagament

Arribats a aquest punt, és important valorar la possibilitat de contractar una assegurança de continent per fer front a possibles danys i recomanar a l’inquilí o inquilina que alhora contractin una assegurança de contingut per si tenen alguna incidència amb les seves coses a l’interior de l’habitatge.

De la mateixa manera, hem de tenir present i valorar la contractació d’una assegurança d’impagament per fer front a una eventual morositat per part de l’inquilí si es donés el cas.

Signa el contracte de lloguer

16. Signa el contracte de lloguer

L’últim pas abans de tenir un nou inquilí serà signar un nou contracte de lloguer. S’ha de tenir en compte que tipus de contracte se signarà, si és d’habitatge o d’ús diferent d’habitatge, si es tracta d’un contracte per a un habitatge habitual o de curta durada, a més de reflectir els consums d’aigua llum i gas en el moment de la signatura.

Sigui el contracte que sigui, s’ha d’ajustar a llei i reflectir aspectes com el nombre de la cèdula d’habitabilitat i el del certificat d’Eficiència Energètica (CEE). També s’han de preveure algunes clàusules particulars que la propietat vulgui que s’especifiquin dins el contracte com la prohibició de perforar els enrajolats o la possibilitat o no de tenir mascotes, per exemple.

De la mateixa manera l’acord contractual haurà de recollir altres aspectes com qui i com s’han de cobrir els possibles desperfectes, els termes i terminis, tant per propietari i per al llogater, i com avisar en el cas de voler extingir el contracte de lloguer.

El contracte també haurà d’introduir aspectes com el preu de la fiança i de la garantia addicional, en el cas que s’acordi sol·licitar aquest garant, i nomenar el nombre de jocs de claus que es lliuren en el moment de la signatura.

Gestionar el pis durant el lloguer

17. Gestionar el pis durant el lloguer

Durant el temps que es perllongui el lloguer hauràs d’estar en contacte amb l’inquilí. I és que hauràs de donar resposta i solucions a possibles incidències, reparacions, dubtes i problemes. Per a això hauràs de negociar quines reparacions et toquen a tu i quines a l’inquilí, demanar pressupostos als industrials i proveïdors i que executin la seva feina de manera professional i puntual..

Què passa si l'inquilí no paga?

18. Què passa si l’inquilí no paga?

Si no has contractat una assegurança de lloguer i el llogater deixa de pagar les mensualitats, primer haureu de contactar amb ell per reclamar el pagament del lloguer al més aviat possible.

Si el llogater no atén els requeriments de la propietat per fer els pagaments que li toquen, hauràs de sol·licitar un desnonament exprés. Per dur a terme aquest desnonament s’ha de contractar un advocat especialista en dret immobiliari i anar a judici pagant costes judicials i els honoraris de l’advocat i procurador. Un cop arribat aquest punt s’haurà d’esperar que es produeixi el desnonament per tornar a recuperar l’habitatge i supervisar l’estat en què es recupera, per a si és el cas, iniciar una possible demanda.

Pagament dels impostos

19. Pagament dels impostos

És molt important liquidar els pagaments dels impostos que es derivin del lloguer i de l’habitatge. Al llarg de l’any hauràs satisfet l’Impost sobre Béns Immobles (IBI), i també declarar els guanys del lloguer en l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF).

En el cas que el teu lloguer sigui de vacances, a més dels anteriors, IBI i IRPF, també hauràs de legalitzar i liquidar l’impost sobre habitatges turístics a la ciutat i/o comunitat on es troba la finca.

Torna a recuperar el pis quan s'acabi el contracte

20. Torna a recuperar el pis quan s’acabi el contracte

Passat el període del contracte de lloguer pot succeir que l’inquilí vulgui finalitzar el contracte o que el propietari necessiti recuperar l’habitatge.

Per a això s’haurà d’avisar de la intenció de desistir en el contracte de lloguer o la intenció de recuperar l’habitatge, tal com es va estipular en el contracte.

Un cop es preavisi que pot ser per telèfon, mail o burofax, és important signar la finalització del contracte, d’acord amb la llei, pactar el retorn de claus a més de revisar l’estat de l’habitatge i tornar la fiança i/o garantia addicional si és procedent; Verificar que els subministraments d’aigua, llum i gas estiguin al corrent de pagament; Contrastar l’inventari; Canviar la titularitat dels subministraments i fer, si cal, determinades reparacions perquè el pis torni a estar al dia.

Recorda que mentre no es troba un nou inquilí una de les majors pèrdues de diners per part de la propietat, són els temps sense llogar dels immobles que no generen cap guany, però continuen generant despeses.